Bron: Barli
Verplaatsbare fabriekswoningen lijken hun belofte langzaam maar zeker in te gaan lossen. Dit jaar worden er zo’n vierduizend gemaakt. De corporaties zijn de belangrijkste opdrachtgevers, maar ook commerciële ontwikkelaars. “De kwaliteit van flexwoningen verschuift naar het niveau van permanente huisvesting. Niemand ziet straks nog het verschil.’’
Er lijkt een serieuze markt voor verplaatsbare rijtjeshuizen en appartementen te ontstaan. Het aantal aanbieders groeit snel en veel corporaties en andere verhuurders zijn de schroom voorbij.
Zo begon een verhaal over fabriekswoningen in Cobouw drie jaar geleden. Het enthousiasme was groot en ruim duizend prefabwoningen waren al gemaakt of in de maak. Als verplaatsbare studio’s voor studenten en statushouders zouden worden meegeteld leverde het rekensommetje een veelvoud op.
Gouden toekomst
Het begin van een revolutie? Een pril begin misschien. Op een totale woningbouwproductie van ruim 70.000 woningen per jaar waren het nog geen cijfers om van achterover te slaan. Maar een kopgroep woningmakers en opdrachtgevers verwelkomde de nieuwe huizen desalniettemin handenwrijvend. Voordelen genoeg: waar de prijs van een traditionele woning zou blijven stijgen, zou de verplaatsbare woning eerder dalen in prijs.
Het personeelstekort in de bouw zou niet langer knellen; je hoefde niet als timmerman opgeleid te zijn om in de fabriek met een Ikea-handleiding in de hand een woning in elkaar te zetten. In krimpgebieden zouden de huizen tijdelijk dienst kunnen doen, waarna ze zouden verhuizen naar daar waar de nood hoog was. Door hun restwaarde en verplaatsbaarheid konden woningen handelswaar worden, wat de woningmarkt een bewegend aanbod zou kunnen opleveren. Kortom, er leek een gouden toekomst weggelegd voor bouwers van verplaatsbare woningen. Wat is er van die belofte uitgekomen? Hoe levensvatbaar is de markt?
In de lift
Behoorlijk levensvatbaar. Tussen 2016 en 2018 zijn er minstens 6.300 tijdelijke woningen opgeleverd, blijkt uit onderzoek van Watkostdebouwvaneenhuurwoning en het Expertisecentrum Flexwonen in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken. “In 2019 viel de productie wel even terug ten opzichte van 2018”, zegt onderzoeker Wim Reedijk. “Maar dit jaar zit de productie wel fors in de lift”, voorspelt hij. “Rond de vierduizend woningen worden dit jaar gemaakt. De belangstelling is echt enorm aan het groeien.”Corporaties gooien schroom van zich af Helft heeft plannen voor tijdelijke woningen. De corporaties zijn de belangrijkste opdrachtgevers, maar ook commerciële ontwikkelaars die zich bijvoorbeeld richten op arbeidsmigranten, zoals Kafra, dat voortkomt uit Otto Workforce, laten de huizen aanrukken. Een op de vier corporaties is zonder voorbehoud voorstander van het bouwen en plaatsen van tijdelijke woningen. Iets minder dan de helft van de corporaties is iets minder enthousiast, maar ziet toch (beperkte) mogelijkheden, blijkt uit onderzoek van Aedes eerder dit jaar. Afgelopen vijf jaar had bijna 20 procent van de corporaties tijdelijke woningen geplaatst.
Gefronste wenkbrauwen
Gemeenten zijn ook in beweging, ziet Reedijk. Waar drie jaar geleden een gesprek over flexibele woningen vaak nog gefronste wenkbrauwen opleverde, komt de term inmiddels in de meeste Woonvisies voor.
Het zijn over het algemeen niet de grote, traditionele bouwbedrijven uit de Cobouw50 die zich roeren op de relatief nieuwe markt. Al doen enkele dochterbedrijven van hen wel mee. Jan Snel, Nezzt (De Meeuw), De Groot Vroomshoop (dochterbedrijf van VolkerWessels dat samenwerkt met Finch Buildings), Plegt-Vos, Hodes, Barli, Heijmans (Heijmans One) en Ursem (dochter van Ballast Nedam/Heddes) zijn bedrijven die tientallen tot vele honderden woningen per jaar fabriceren.
Maar ook tal van kleine bedrijven durven het aan. Zo lanceerde Startblock eind vorig jaar een houten rijtjeshuis. In het buitenland is de groeiende belangstelling voor flexibele huizen opgevallen. Bedrijven uit Estland kloppen nadrukkelijk op de deur. Een handelsdelegatie met zes grote houtskeletbedrijven uit Estland kwam onlangs op bezoek. “Ik verwacht dat daar nog wel wat uitkomt. Ze doen hier nog niets, maar ze zijn heel veel aan het produceren in Scandinavische landen. Daar is houtskeletbouw veel gangbaarder”, weet Reedijk. Het Belgische bedrijf Skillpod kreeg ook al meerdere opdrachten uit Nederland. Met de boot worden de woningen aangeleverd.
Kleine bedrijven
Voor kleine bedrijven is het financieel zwaar, zo niet ondoenlijk om grootschalig te investeren voordat ze de vruchten plukken van industrialisatie, blijkt in de praktijk. Dit houten rijtjeshuisje uit de fabriek is klaar om de startersmarkt te veroveren ‘Nee, het is geen tiny house.’
Vorig jaar ging de Brabantse start-up Cubicco failliet, na nooit echt van de grond te zijn gekomen. Aan de Stegge Roosendaal deed de assemblage. Begin dit jaar ging nieuwkomer Plekvoor bankroet. De start-up, die 23 fabriekswoningen voor Woontij op Texel zou maken, kampte met tegenvallende verkopen en grote verliezen. “Om door te breken heb je volume nodig of kapitaal aan de voorkant. Dat is niet gelukt”, kijkt oprichter Jeroen Troost terug.
Hoofd boven water
De huisjes waren plug and play gemodelleerd en konden worden hergebruikt. “Maar bij het in elkaar zetten hadden we nog steeds vakmensen nodig: elektriciens en timmermannen. Die zijn net zo duur als voor een klassieke aannemer. Dus daar waar we de concurrentie wilden aangaan, deden we dat met dezelfde middelen maar met een kleinere schaalgrootte.” Het recept voor mislukking.
De beoogde kostprijsreductie werd niet gehaald. “Een prefabwoning is nog steeds ten minste net zo duur als een traditionele woning”, constateert Troost, die ruim voor het faillissement al vertrokken was bij de onderneming.
De kleine start-up Think Wonen is nog wel in leven, maar heeft de productielocatie in Drunen vorig jaar verlaten; de voormalige scheepschroevenfabriek is gesloopt. “Het heeft heel veel geld gekost om te komen waar we nu zijn. De laatste jaren hebben we alleen maar geld bijgelegd”, bekent mede-eigenaar Mark Spee. Volgens hem zijn er ruim honderd woningen gebouwd, voor eigen ontwikkeling en voor twee corporaties: Woningstichting Barneveld en Peelrand Wonen. Om het hoofd boven water te houden, deed Think gewone bouwprojecten ernaast. “We hebben heel veel geleerd van ons eigen project”, zegt Spee, die de onderneming met een compagnon runt en nu een “ideale huurwoning, compleet uit de fabriek” aan het uitbroeden is, waar hij veel van verwacht.
Drempel
Een herstart van Think kan er echter pas komen als een nieuwe locatie is gevonden waar minimaal twee of drie productielijnen in kunnen. De onderneming zoekt ook nog naar een strategische partner. “Het gaat erom: als we gaan opschalen, hoe krijgen we dan de controle.”Woningen als postpakketjes en statiegeld terug bij inruilenVoor kleine bedrijven is industrialisatie eigenlijk niet te doen, waarschuwt Jan van der Doelen, sectorbankier bouw van ING. “De drempel om te investeren is groot. Je kunt niet een klein beetje industrialiseren, je behaalt dan te weinig schaalvoordelen.”
Maar ga niet 100 procent van de te bouwen woningen industrieel produceren, luidt een advies van een donderdag verschenen rapport over industrialisatie in de bouw van ING Economisch Bureau. Zorg ervoor dat de maximale industriële productie bijvoorbeeld op 50 procent ligt en dat de andere helft traditionele bouw is. “Zo profiteer je van de voordelen van industrialisatie, maar verlies je niet de flexibiliteit die je nodig hebt in het geval de markt tegenzit”, legt Van der Doelen uit. De beloning: “Een kostprijsbesparing van 10 à 15 procent moet mogelijk zijn”. Daarmee behaal je genoeg concurrentievoordeel om langere tijd in de kopgroep te komen.
Catastrofaal
Maar met een lagere kostprijs zijn de winsten niet gegarandeerd beter, plaatst hij een kanttekening. Als de grondbezitter ziet dat de bouwkosten lager zijn, kan hij de grondprijs verhogen, waardoor de totale stichtingskosten toch ongeveer gelijk blijven. Winsten van bouwbedrijven nemen in dat geval niet of nauwelijks toe, maar omdat de woningfabrikanten met hogere vaste kosten zitten, zijn de risico’s wel groter.
Bovendien is er nog een ander nadeel. Hoewel het woningtekort op dit moment groot is, krimpt de vraag naar nieuwbouwwoningen op lange termijn. Dat maakt investeren in iets dat je moeilijk op lange termijn terug kan verdienen een ongewis avontuur. ING: “Een fabriekshal kost al snel 25 à 50 miljoen euro. De vaste kosten lopen hierdoor enorm op, wat catastrofaal kan zijn als de bouwproductie terugvalt.”
Antonie ter Harmsel van Hodes vindt de analyse van ING “te academisch en ingewikkeld. Het is meer een vergezicht voor de toekomst. Ford bouwde ook niet eerst een fabriek en begon daarna auto’s te ontwikkelen, toch?”
Boerenverstand
Zonder hoge graad van industrialisatie loont woningbouw in de fabriek volgens hem ook de moeite. “Met boerenverstand kom je ook ver. Zo lukt het ons om in twee uur een module in elkaar te zetten, daar zit niet meer tijd in. Die zit meer in het maatwerk. Iedere corporatie wil bijvoorbeeld zijn eigen tegeltjes en iedere locatie vraagt om haar eigen stedenbouwkundige opzet. Een woning is toch emotie en beleving. De Nederlandse opdrachtgever is nog niet toe aan verregaande standaardisatie.”
Meer flexibiliteit op de woningmarkt is wel gewenst. Volgens Reedijk is de markt voor verplaatsbare woningen een groeimarkt. “Wij schatten dat je uiteindelijk 10 procent van de woningvoorraad flexibel zou moeten hebben.”
En op permanente locaties mogen ook ‘tijdelijke’ huizen staan, roepen de makers in koor. De kwaliteit van een flexwoning verschuift immers naar het niveau van permanente huisvesting. Wie ziet er straks nog het verschil? Wim Sturris, directeur van houtbouwer De Groot Vroomshoop: “Alle woningen zijn tijdelijk.”
Industrialisatie woningbouw
“10 tot 15 procent van de Nederlandse nieuwbouwhuizen wordt op een of andere manier prefab gebouwd”, zegt Jan van der Doelen, sectorbankier bouw bij ING. Een fors deel van de grote bouwbedrijven met een omzet boven de 50 miljoen bouwt volgens hem in de bepaalde mate prefab. Het zijn bedrijven als BAM, Heijmans, VolkerWessels, Van Wijnen en Dijkstra Draisma.
Cobouw richt zich in dit verhaal vooral op de bouwers van woningen die in de fabriek driedimensionale woningmodules bouwen, die na bijvoorbeeld tien jaar verplaatst kunnen worden.
Minister Ollongren maakte vorig week bekend 50 miljoen euro beschikbaar te stellen voor de bouw van (flexibele) huisvesting voor dak- en thuislozen, arbeidsmigranten, studenten, statushouders en (overige) spoedzoekers. Ze verwacht dat daardoor 10.000 woningen kunnen worden gemaakt. Vorig jaar werd de verhuurdersheffing op tijdelijke woningen afgeschaft.
Prefab-woningbouw is vooral in Japan en Scandinavië groot. Wereldwijd lijken een paar grote bedrijven zich warm te lopen om de wereldmarkt met fabriekshuizen te bestormen. Zo heeft Amazon geïnvesteerd in een prefabfabriek in de Verenigde Staten en wil het snel groeiende Amerikaanse bedrijf Katerra met prefab de Tesla van de bouw worden.